Puntos claves:
- El interés por los valores inmobiliarios globales (GRES por sus siglas en inglés) está aumentando, una tendencia comprensible si se tienen en cuenta los posibles beneficios que ofrece su inclusión en una cartera más amplia.
- El universo de los REIT globales, con un valor de 2,1 billones de dólares, ofrece a los inversores una opción líquida y fiscalmente eficiente para acceder a propiedades en todo el mundo.
- El sector ofrece un margen para obtener atractivos rendimientos ajustados al riesgo mediante un enfoque probado que aprovecha una amplia investigación fundamental.
- Creemos que el entorno actual ofrece un punto de entrada atractivo, la política monetaria es acomodaticia y muchas valoraciones parecen atractivas.
Los factores estructurales de crecimiento respaldan el potencial. El sector inmobiliario global cotizado en bolsa está compuesto por alrededor de 350 empresas con una capitalización bursátil combinada de aproximadamente 2,1 billones de dólares. El universo abarca geografías, sectores, subsectores, industrias, negocios individuales y ubicaciones. Una parte significativa del sector disfruta de sólidas tendencias de crecimiento estructural, por ejemplo:
- El crecimiento de la inteligencia artificial (IA) está impulsando la demanda de más centros de datos e infraestructuras relacionadas.
- La escasez de viviendas y los problemas de asequibilidad han hecho que más personas opten por el alquiler. Las empresas residenciales bien situadas son capaces de cubrir esta necesidad.
- El envejecimiento de la población está impulsando la demanda de infraestructuras sanitarias relacionadas, como centros ambulatorios, residencias de ancianos y centros de cuidados de larga duración.
- Se prevé que se mantenga la fuerte demanda de inmuebles industriales (incluida la logística). A pesar de la incertidumbre arancelaria inmediata, existe un contexto estructural positivo, ya que el comercio electrónico sigue penetrando en los mercados minoristas, respaldado por las tendencias de on/nearshoring.
Las acciones inmobiliarias acortarán distancias a medida que bajen los tipos de interés
Desde el punto de vista de la valoración, el entorno actual ofrece un punto de entrada atractivo para los inversores. Observamos unos fundamentos subyacentes sólidos o en mejora debido a la buena demanda de activos de alta calidad por parte de los inquilinos, impulsada por la falta de nuevas construcciones en determinados sectores. Esto se ve respaldado por la mejora de los mercados de transacciones, que sustentan el valor de los activos.
Las presiones inflacionistas se están enfriando y se espera que los tipos de interés bajen. Como clase de activos apalancados, esto es un buen augurio para el sector inmobiliario y sugiere un contexto constructivo para los relacionados acciones. De hecho, nuestro análisis demuestra el rendimiento superior histórico de las acciones inmobiliarias tras una bajada de los tipos de interés, y vemos un potencial significativo a partir de ahora, dada la diferencia entre los valores netos de los activos y los precios de las acciones.
Las acciones inmobiliarias se han quedado rezagadas con respecto a los índices generales tras el repunte de la inflación provocado por la COVID, pero esperamos que la situación cambie.
Un terreno fértil para los inversores activos
El índice global crea un terreno fértil para la inversión activa. Dado que las perspectivas para las distintas zonas geográficas, sectores, subsectores y REIT difieren notablemente, existen sólidos argumentos para invertir de forma activa en valores inmobiliarios globales.
Seleccionamos posiciones sobreponderadas e infraponderadas mediante el análisis de la valoración relativa y la evaluación de la posición de cada REIT dentro de los diferentes subsectores, tanto estratégica como tácticamente, teniendo en cuenta las perspectivas económicas generales. El análisis incluye (entre otros):
- Análisis financiero de los REIT cubiertos.
- Cambios cíclicos y estructurales en los mercados inmobiliarios subyacentes.
- Historial de gobierno corporativo y gestión.
- Cambios en las condiciones de los mercados de capitales subyacentes.
Más allá del enfoque de inversión fundamental descrito anteriormente, también tenemos en cuenta la liquidez del sector inmobiliario cotizado, que es muy sensible a los flujos de capital.
Estrategia alfa ampliada
La cartera se construye en un marco alfa ampliado, normalmente con un 130 % de posiciones largas y un 30% de posiciones cortas, con una exposición neta cercana al 100 % en línea con el índice de referencia, a lo largo de todo el ciclo del mercado.
El equipo diseñó la estrategia con el objetivo de obtener rendimientos ajustados al riesgo atractivos, es decir, una generación de alfa constante con un bajo error de seguimiento. La estrategia se caracteriza por ser una cartera diversificada con una modesta participación activa, combinada con una alta rotación, ya que rotamos dentro y fuera de los REIT en función de los precios del mercado.
Esta estrategia está diseñada para aprovechar un índice de referencia que cuenta con muchas empresas con pequeñas ponderaciones. Como se ha mencionado, el universo de inversión, tal y como lo define el FTSE EPRA Nareit Developed Global Index, comprende alrededor de 350 acciones, pero casi el 90 % de los componentes tienen una ponderación en el índice inferior al 0,5%. Por lo tanto, un enfoque tradicional solo largo no puede expresar una opinión negativa significativa sobre casi el 90 % de los componentes del índice de referencia, mientras que el marco alfa ampliado nos permite hacerlo a través de posiciones cortas específicas.
La estrategia no utiliza posiciones cortas para expresar la opinión de que el precio de las acciones de la empresa, de forma aislada, va a caer. En cambio, permite al gestor ampliar las posiciones en una operación de pares de valor relativo, manteniendo al mismo tiempo la neutralidad sectorial.
Conclusión
El interés por los valores inmobiliarios globales está repuntando, una tendencia comprensible si se tienen en cuenta los beneficios potenciales que ofrece su inclusión en una cartera más amplia. La trayectoria descendente de los tipos de interés es positiva y las valoraciones generales se mantienen en niveles atractivos.
En muchas zonas, la limitada construcción de nuevas viviendas crea una dinámica favorable de oferta y demanda. Esto es un buen augurio para el crecimiento de los alquileres y, a su vez, impulsa la rentabilidad para los inversores selectivos. Las valoraciones inmobiliarias han comenzado a recuperarse, pero con la mejora de la confianza y el aumento de la actividad transaccional, esperamos ver una mayor apreciación de determinados activos.
Nuestro enfoque sigue centrado en identificar y ejecutar operaciones de pares de valor relativo y grupos de referencia basadas en valores mal valorados, con el objetivo de ofrecer un alfa constante a lo largo del ciclo del mercado.
Contenido elaborado por Marcus Phayre-Mudge, Portfolio Manager, y Alban Lhonneur
Portfolio Manager, de Columbia Threadneedle Investments
Este contenido puede ser catalogado como material de marketing. No constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos y rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.
